Die Sehnsucht nach Stabilisierung
Dem 1. Juli 2024 blicken einige Zinshausbesitzer in der österreichischen Bundeshauptstadt mit gemischten Gefühlen entgegen. Schließlich treten an besagtem Datum im Zuge der novellierten Wiener Bauordnung strengere Regelungen punkto Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Kraft. So meint Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus bei Otto Immobilien: „Der Einfluss der Novelle auf den aktuellen Zinshausmarkt ist nicht zu unterschätzen. Zur Stabilisierung ihres Immobilienportfolios verfolgten Eigentümer in den vergangenen zwei Jahren verstärkt das Ziel der touristischen Kurzzeitvermietung, um höhere Mieterträge zu lukrieren. Durch die allgemeine Begrenzung der gewerblichen, kurzzeitigen Vermietung auf maximal neunzig Tage pro Kalenderjahr wird diesen Modellen in vielen Fällen ein Riegel vorgeschoben. Es gibt zwar die grundsätzliche Möglichkeit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Allerdings ist hier noch völlig offen, wie dies in der Praxis gehandhabt wird und eine derartige Bewilligung ist jedenfalls auf fünf Jahre befristet.“
Diese rechtlichen Entwicklungen führten laut Maisel dazu, dass einige Bestandshalter dazu übergingen, Projekte umzuplanen, um aus der derzeitigen Kurzzeit- wieder in die klassische Wohnungsvermietung zu wechseln. Denn in aller Regel seien die Verträge mit den Apartmentbetreibern befristet abgeschlossen, was hinsichtlich der Umnutzung ein hohes Maß an Flexibilität ermögliche. Da sich die Wohnungen in aller Regel in einem guten Zustand befinden, biete sich ebenso ein parifizierter Abverkauf der Einzelwohnungen an.
Bereits seit 2021 Einschränkungen
Alexander Wolfschwenger, Head of Residential, AT bei Arnold Immobilien, erachtet die strengeren Regelungen ebenfalls als ambivalent: „Für einige unserer gewerblichen Kunden stellte die Kurzzeitvermietung bis 2021 noch ein attraktives Geschäftsmodell dar. Ab dann ergaben sich mit der Novelle von 2021 aber bereits einige Reglementierungen, die nun mit der neuen, ab 1. Juli 2024 geltenden Bauordnung nochmals verschärft wurden. Besonders heikel sehe ich im Beherbergungsbereich die schriftliche Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer. Dazu kommt, dass die Fünfzig-Prozent-Regelung der Nutzungseinheiten aus meiner Sicht einen starken Eingriff in das Eigentumsrecht darstellt, mit der es sogar für Alleineigentümer zu erheblichen Einschränkungen kommt.“
Wolfschwenger betont, dass es sich bei den Zinshauskunden von Arnold Immobilien meist um Private handelt, die nur selten Kurzzeitvermietungen anstreben. Sie setzen vielmehr primär auf ein langfristiges Investment und somit auf eine dauerhafte Vermietung von Wohnraum. Und weiter: „Grundsätzlich sind Maßnahmen für leistbares Wohnen und Klimaschutz zu befürworten. Jedoch stellt sich die Frage, ob die weiteren Reglementierungen und Einschränkungen in einer wirtschaftlich so schwierigen Zeit der richtige Weg sind."
Transaktionsvolumen 2023 um 57 Prozent gesunken
Stichwort „schwierige Zeit“: Diese durchlebte der österreichische Zinshausmarkt nach Jahren des Höhenflugs. Gemäß dem kürzlich präsentierten Wiener Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien erwies sich 2023 in der Bundeshauptstadt als besonders herausfordernd. Insgesamt wurden lediglich 269 Transaktionen durchgeführt (2022: 483 Transaktionen),das Transaktionsvolumen ging noch deutlicher um 57 Prozent auf 832 Millionen Euro (2022: 1,94 Milliarden Euro) zurück. Dieser markante Rückgang ist vor allem auf die Kombination aus anhaltend hohem Zinsniveau und zunehmender Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung von Immobiliengeschäften zurückzuführen.
Trotz der jüngsten Marktvolatilität nimmt laut Otto Immobilien die Nachfrage nach hochwertigen Lagen und die Aktivität kapitalstarker Investoren in Wien stark zu. Daher sprach man bei der Präsentation des Zinshaus-Marktberichts von Anzeichen für eine bevorstehende Stabilisierung. Ob diese tatsächlich eintritt und wie sich die strengeren Regelungen in Sachen Kurzzeitvermietung auswirken, bleibt abzuwarten.
