Stabile Entwicklung bei Vorsorgewohnungen in Wien
Mit 346 verkauften Einheiten zwischen Jänner und Juni und einem Marktvolumen von 73,8 Millionen Euro hat sich der Markt für Vorsorgewohnungen im ersten Halbjahr 2019 weiterhin stabil entwickelt. Die Nachfrage ist weiterhin sehr gut und nachdem im Gesamtjahr 2018 677 Einheiten verkauft wurden, ist davon auszugehen, dass dieser Wert auch heuer wieder erreicht werden kann. Das Marktvolumen wird derzeit dadurch limitiert, dass Entwickler wieder deutlich öfter als in den vergangenen Jahren Objekte gesamthaft an Großinvestoren verkaufen, die diese dann langfristig zur Vermietung im Eigenbestand halten. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen seitens Eigennutzer anhaltend stark, was das Angebot für Vorsorgewohnungskäufer weiter einschränkt. Von den dann für Anlagezwecke erworbenen Wohnungen wird wiederum ein wachsender Anteil ohne Vorsteuerabzug gekauft, damit zählen sie formal zu den eigengenutzten Wohnungen und daher ist die Zahl der als Vorsorgewohnungen erworben Einheiten für die Entwicklung des Marktvolumens im Bereich privater Wohnungsinvestments nur beschränkt aussagekräftig.
Preisentwicklung
Die Preise für Vorsorgewohnungen entwickelten sich im ersten Halbjahr weitgehend stabil. Der durchschnittliche Nettokaufpreis pro Wohnung betrug 213.395 Euro und damit nur geringfügig unter dem Durchschnittswert 2018 von 221.839 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.027 Euro. Das Preisniveau jenseits der 4.000 Euro-Schallmauer hat sich mittlerweile etabliert und wird vom Markt auch gut angenommen. Bei den zuletzt preissteigernd wirkenden hohen Baupreisen ist jedoch in den kommenden Monaten von einer leichten Entspannung auszugehen, sodass keine dramatischen Preissprünge oberhalb der Inflationsrate zu erwarten sind.
Angebotsstruktur
Mit Ausnahme des Bezirks Landstraße, in dem dank zahlreicher ehemals industriell genutzter Flächenreserven aktuell einige großvolumige Neubauprojekte entstehen, konzentriert sich der Vorsorgewohnungsmarkt auf die Bezirke außerhalb des Gürtels. Die meisten Vorsorgewohnungen wurden im ersten Halbjahr 2019 ex aequo in Favoriten und Donaustadt mit jeweils fast 70 Wohnungen gekauft. Das Marktvolumen in der Donaustadt liegt dank des höheren Preisniveaus mit rund 14 Millionen Euro deutlich über dem in Favoriten mit 11,6 Millionen Euro. Auf Platz 3 folgt die Landstraße mit 37 verkauften Einheiten und einem Transaktionsvolumen von 9,4 Millionen Euro. In diesem Bezirk liegt der Durchschnittswert mit rund 254.000 Euro pro Wohnung am höchsten, was auf einige sehr hochwertige Entwicklungen zurückzuführen ist.
Einer der Aufsteiger im Ranking war im ersten Halbjahr Simmering, das mit 24 Einheiten bzw. einem Volumen von 4,36 Millionen Euro auf den fünften Platz vorstoßen und den großen Flächenbezirk Floridsdorf deutlich hinter lassen konnte. Dies ist auf die zahlreichen großen Bauträgerprojekte, die aktuell im elften Bezirk realisiert werden, zurückzuführen. Neben den Projektentwicklungen im dritten Bezirk werden derzeit größere Projekte noch in Favoriten (z.B. Südhang Oberlaa mit 212 Wohnungen) und in der Donaustadt (z.B. Wohnpark Stadlau mit 408 Wohnungen) umgesetzt.
Ausblick
Aktuell kommen zahlreiche attraktive und großvolumige Projekte, insbesondere in den Wiener Außenbezirken, auf den Markt. Das Angebot ist so vielfältig wie nie und trifft aufgrund der weiterhin restriktiven Zinspolitik weiterhin auf viel Anlage suchendes Kapital seitens privater Investoren. Das stabile Bevölkerungswachstum und der steigende Trend zu Singlehaushalten machen Vorsorgewohnungen bis zu einer Größe von rund 50 m2 zu einem nachhaltig interessanten Investment. Für das Gesamtjahr 2019 ist davon auszugehen, dass das Preisniveau auf hohem Niveau stabil bleibt und auch die Transaktionszahl gehalten werden kann.
