Rechtsfolgen der verzögerten Übergabe von Bauträgerprojekten
Spätestens seit der Sozialpartnervereinbarung vom 26.3.2020, die wohl seitens der Behörden als Maßstab zur Beurteilung herangezogen werden wird, unter welchen Voraussetzungen und Rahmenbedingungen eine Baustelle wieder oder weiterhin betrieben werden darf, sollte nach und nach wieder reges Treiben auf den Baustellen herrschen. Offen bleibt jedoch die Frage, ob die zwischenzeitig eingetretene bauzeitlichen Verzögerungen aufgeholt und mit den Käufern von BTVG-Objekten vereinbarte Übergabetermine eingehalten werden können. Zu beleuchten ist, was passieren kann, wenn trotz besten Bemühens Übergabetermine nicht eingehalten werden können.
Bei der Beurteilung dieser Frage ist vorweg zu prüfen, ob Umstände höherer Gewalt und insbesondere auch die Folgen des Eintrittes eines Ereignisses höherer Gewalt im einzelnen Kaufvertrag mit den Käufern geregelt sind. Findet sich dazu eine Vereinbarung, ist diese umzusetzen, es sei denn, dieselbe hält einer Überprüfung durch die Gerichte nicht stand. Dies kann speziell dann der Fall sein, wenn sie in einem Verbrauchervertrag gegen zwingende Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes verstößt oder ganz allgemein eine der beiden Vertragspartner ohne sachliche Rechtfertigung hinsichtlich nebenvertraglicher Bestimmungen (wie z. B. Übergabe, Pönale) gröblich benachteiligt. In diesen letztgenannten Fällen wie auch in allen Fällen, in welchen der Kaufvertrag keine Regelung vorsieht, kommen die gesetzlichen Bestimmungen zur Anwendung.
Keine Informationspflicht über Baufortschritt
Vorweg ist festzuhalten, dass das BTVG keine Verpflichtung des Bauträgers vorsieht, über den Fortschritt auf der Baustelle zu berichten. Dennoch wird es im Hinblick auf eine allfällige Schadensminderungspflicht sinnvoll sein, den Käufer rechtzeitig darüber zu informieren, dass der Übergabetermin nicht eingehalten werden kann, um ihm zu ermöglichen, nötige Vorkehrungen zu treffen (die Mietwohnungen eben noch nicht zu kündigen, Möbel- oder Küchenlieferungen zeitlich anzupassen etc.).
In Fällen höherer Gewalt ist dem Bauträger in aller Regel kein Verschulden an der verspäteten Übergabe vorzuwerfen. Er muss also keine Sorge haben, Schadenersatz an den Käufer leisten zu müssen. Für den Fall des Verzuges vereinbarte Pönalezahlungen setzen meistens ebenso ein schuldhaftes Verhalten des Bauträgers voraus, welches aber kaum anzunehmen sein wird Greifen Pönaleregelungen auch ohne Verschulden und allein aufgrund der Tatsache des Übergabeverzuges, kann der Bauträger sich zumindest auf das richterliche Mäßigungsrecht berufen und im Idealfall sogar eine Minderung bis auf „null“ erwirken.
Gebotene Anstrengungen
Alle Ausführungen dazu, dass den Bauträger am Verzug kein Verschulden trifft, setzen dessen Bemühen voraus, den Übergabetermin einhalten zu können. Man wird vom Bauträger also verlangen müssen, die gebotenen Anstrengungen zu unternehmen, um zu einer rechtzeitigen Baufertigstellung zu gelangen. Besonders im Hinblick auf die Sozialpartnervereinbarung vom 26.3.2020 heißt dies vermutlich, nicht darauf zu warten, was passiert, sondern aktiv und unter bestmöglichem vertretbarem Einsatz Koordinations- und Organisationsleistungen zu erbringen, damit auch unter Schutzmaßnahmen-Bedingungen möglichst zügig weitergebaut werden kann. Lässt der Bauträger ein diesbezügliches Engagement vermissen, könnte dies eventuell den Boden für einen Verschuldensvorwurf und damit unter Umständen auch für Schadensersatzpflichten bereiten (immer vorausgesetzt, der Übergabetermin hätte ansonsten eingehalten werden können, was in der Praxis nicht so leicht bewiesen werden kann).
Das Verschulden spielt grundsätzlich keine Rolle bei der Frage, ob der Käufer infolge Verzuges mit der Übergabe vom Kaufvertrag zurücktreten darf. Schon allein das bloße Faktum des Verzuges reicht aus, dass der Käufer unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten darf. Unklar ist dabei aber, wann eine Nachfrist „angemessen“ ist. Dies ist immer am konkreten Einzelfall zu beurteilen und wird unter anderem davon abhängen, wie weit die Baustelle vorangeschritten ist, welche Nachteile zu befürchten sind etc.. Jedenfalls muss die Nachfrist so bemessen sein, dass sie dem Bauträger die Erfüllung binnen Nachfrist grundsätzlich ermöglicht.
Sollten sich Bauträger für das Sicherungsmodell gemäß § 8 BTVG entschieden haben (Bankgarantie), wird vor allem der Treuhänder von der Verzögerung zu informieren sein, weil eventuell die Laufzeit der Garantie zu verlängern ist.
Verzögerte Kaufpreisraten
Da eine verspätete Übergabe nicht nur die Auszahlung weiterer Kaufpreisraten (§ 9, 10 BTVG) verzögert, sondern oft zahlreiche Objekte wie auch die Gesamtanlage betroffen sind und neben wirtschaftlichen Überlegungen vor allem auch obige juristische Themen zu beachten sind, empfiehlt es sich, rechtzeitig Vorkehrungen zu treffen. Dazu ist es erforderlich, sich einen Überblick über die rechtliche Situation, insbesondere die bestehenden Verträge und die rechtlichen Pflichten als Bauherr zu verschaffen.
Für eine solche Prüfung der jeweiligen Rechtslage und insbesondere der bestehenden Verträge sowie eine entsprechende Beratung steht die Weinrauch Rechtsanwälte GmbH, 1010 Wien, Stubenring 16/2, 01/53 36 49 90, Ansprechpartner Rechtsanwalt Dr. Roland Weinrauch ([email protected]) und Rechtsanwalt Dr. Martin Lechner ([email protected]) gerne zur Verfügung. Diese ist auf Immobilien- und Bauvertragsrecht sowie Bauprozessrecht spezialisiert und kann gerne auf den Einzelfall abgestimmte Handlungsempfehlungen geben.
