Mehr Fertigstellungen und Vermietungen am Büromarkt Wien
Die wirtschaftspolitisch guten Rahmenbedingungen sowie das prognostizierte Wachstum der Stadt seien ideale Voraussetzungen für Projektentwickler und Investoren, so die Einschätzung von Unternehmenschef Eugen Otto im aktuellen Wiener Büro- und Investmentmarktbericht für Herbst 2018.
Für heuer erwartet Otto Immobilien eine Neubauleistung von 256.000 m², das hohe Fertigstellungsvolumen des Vorjahres wird damit nochmal deutlich übertroffen. Allerding sind fast 70 Prozent der Büroflächen vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen dem Markt daher nicht mehr zur Verfügung. Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen im Erstbezug beschränkt sich laut Marktbericht auf lediglich fünf Projekte: The Icon, Austria Campus, Square Plus, Inno Plaza und ViE. Deutlich gestiegen ist heuer in den ersten drei Quartalen auch die Vermietungsleistung an modernen Büroflächen im Vergleich zum schwachen Vorjahr. „Aktuell laufen noch zahlreiche Mietvertragsverhandlungen mit großen Unternehmen, wir erwarten für heuer eine Vermietungsleistung von rund 230.000 m²“, so die Prognose von Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams. Insbesondere in den Submärkten Wienerberg (Süden) und Innere Bezirke (CBD) rechnet er im vierten Quartal mit einer starken Nachfrage an Flächen. Für 2019 erwartet Otto Immobilien ebenfalls ein gutes Jahr mit rund 180.000 m² Vermietungsleistung an modernen Büroflächen.
Preise in Toplagen steigen
Die Mietpreise entwickeln sich laut Otto Immobilien weiterhin unterschiedlich. Die Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt sind mit netto 25,75 Euro pro m² und Monat stabil geblieben, in den inneren Bezirken des CBDs haben die Einstiegsmieten wegen der knapp verfügbaren hochwertigen Flächen mit 13,50 Euro pro m² bereits leicht angezogen. Die Durchschnittsmieten für moderne Büroflächen waren mit 14,50 Euro pro m² zuletzt konstant, so Alexander Fenzl. Interessante Perspektiven sieht man bei Otto Immobilien weiterhin für Coworking Spaces. So hat der Betreiber Regus mit seinem Coworking-Spaces-Konzept nach einer Anmietung im The Icon Vienna nun im dritten Quartal auch im Projekt Square Plus im Submarkt Norden Flächen von 7.900 m² angemietet. Noch in diesem Jahr sind weitere signifikante Vermietungen zu erwarten, sowohl für Coworking als auch für Office-Center, die Büroflächen für kleine Unternehmen anbieten, weiß Fenzl.
Für die Leerstandsquote hat Otto Immobilien im aktuellen Marktbericht ebenfalls wieder die Kriterien des Vienna Research Forums herangezogen. Demnach lag diese mit Ende des dritten Quartals bei 4,8 %, durch die Umzüge von Unternehmen in neue attraktive Büroflächen steigt der Leerstand in suboptimalen Lagen. „Wir gehen daher für das vierte Quartal von einer leicht steigenden Leerstandquote von 4,8 Prozent auf bis zu 5,5 Prozent aus“, so Martin Denner, Leiter der Abteilung Immobilien Research.
Am Investmentmarkt führt das mangelnde Angebot auch zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens. 2,4 Milliarden Euro konnten bisher realisiert werden, bis Jahresende geht man bei Otto Immobilien von rund drei Milliarden Euro aus, wobei erstmals auch Wohnimmobilien im Transaktionsvolumen erfasst werden. „Nationale Investoren sind mit einem Anteil von 65 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens wieder sehr aktiv am heimischen Markt“, weiß Abteilungsleiter Investment Christoph Lukaschek. Das große Interesse von nationalen sowie internationalen Investoren und das geringe Angebot an Core-Objekten übt allerdings auch Druck auf die Renditen aus. Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte in absoluten Core-Lagen liegt in Wien aktuell bei 3,75 Prozent. In dezentralen Lagen sinkt die Rendite auf 4,50 Prozent, für dort kürzlich fertiggestellt Büroobjekte liegt sie bei 4,25 Prozent, so Lukaschek.
